Вложения в зарубежную недвижимость

«Авеню-38» - агентство недвижимости Материалы Инвестирование Вложения в зарубежную недвижимость

     Недвижимость как инструмент инвестирования всегда пользовалась популярностью. Особенно привлекательными в глазах российских инвесторов выглядят зарубежные объекты. Считается, что более стабильная политическая и экономическая ситуация в благополучных странах способствует успешному извлечению выгоды из подобных вложений.
 
     Инвестирование в иностранную недвижимость, конечно, имеет массу плюсов, которые мы рассмотрим ниже, но для граждан России подобная деятельность связана со многими сложностями юридического и не только характера. И об этом тоже обязательно скажем несколько слов. 


    Особенности инвестирования в зарубежные объекты: плюсы и минусы

 
    1. Стоимость недвижимости. Последнее время в связи с некоторыми проявлениями кризиса объекты недвижимости во многих европейских городах заметно снизились. Сегодня, если сравнить два объекта с примерно одинаковыми параметрами, то выяснится, что российский аналог на 10-15 % дороже европейского, а в некоторых категориях, например, в секторе элитной недвижимости, эта разница может быть еще более существенной. 


    2. Состояние инфраструктуры. Более высокие цены на российском рынке выглядят тем более странно, если учесть тот факт, что техническое состояние европейских объектов, а также их инфраструктуры гораздо лучше. Это положительно сказывается на инвестиционном бизнесе, независимо от того, какой стратегии придерживается инвестор – собирается ли он перепродавать объект или управлять им с целью получения рентного дохода.


     3. В Европе более высокие ставки аренды коммерческих и жилых объектов, в связи с чем рентный девелопмент представляет собой крайне выгодные инвестиции в зарубежную недвижимость.


     4. Широкие возможности по использованию недвижимости в разных целях, существование различных схем получения дохода.


     5. Высокий уровень защищенности вложений.Чтобы не говорили, но отношение к закону и его исполнению в странах Европы совершенно иное, поэтому инвестиции в зарубежную недвижимость, пусть даже они сделаны иностранцем, оказываются надежно защищены от всевозможных неприятностей.

    К минусам инвестиций в зарубежную недвижимость можно отнести следующие факторы:

 

  • проблемы с получением объективной информации об особенностях законодательства, налогообложения и т.д., характерных для иностранных государств. Это мешает правильно оценить перспективы приглянувшегося объекта. Также надо отметить, что в некоторых странах законодательство крайне жестко ограничивает иностранные инвестиции в недвижимость;
  • сложности, возникающие с подбором объекта. Как правило, инвестор не имеет возможности постоянно выезжать в страну, где собирается инвестировать в зарубежную недвижимость, а интернет и специализированные издания не всегда представляют исчерпывающую и объективную информацию;
  • сложная процедура сделки, которая представляет собой многоэтапную процедуру с подключением большого количества специалистов, юристов, банка и т.д.;
  • большой объем накладных расходов, уплата налогов и сборов;
  • проблемы с фискальными органами России. Хотя инвестиции в недвижимость за границей не представляют собой ничего противозаконного, налоговые органы нашей страны всегда проявляют нездоровый интерес к людям, совершающим такие покупки. Начинаются поиски скрытых от налогообложения прибылей и т.д. Все это очень неприятно и может создать массу проблем, как серьезных, так и не очень.

Ошибки инвесторов при покупке зарубежной недвижимости

 
Эксперты рынка недвижимости и опытные инвесторы, заключившие не одну сделку по расположенным за рубежом объектам, выделяют 5 основных плюсов инвестирования в зарубежную недвижимость. Это:

Ошибки, которые часто допускают неопытные инвесторы при работе с зарубежной недвижимостью, можно разделить на 5 категорий.


Ошибка № 1. Покупка дешевых объектов. Одно из главных заблуждений начинающих инвесторов в недвижимость сводится к тому, что лучше покупать дешевый объект, так как это снижает риски. При этом из виду упускается один важный момент, стоимость оформления бумаг, посреднических услуг, уплата всевозможных пошлин и т.д., взимается по стандартной цене, которая не зависит от объема сделки.
То есть, если инвестор приобретает объект стоимостью 25 тысяч евро, то его накладные расходы составляют порядка 5 тысяч, и при покупке недвижимости на сумму 250 тыс. евро, накладные расходы составят те же 5 тысяч. В итоге, при одинаковой доходности, скажем, 10 % в год, более дорогой объект принесет прибыль уже в первый же год управления (доход 25 тысяч минус накладные расходы), тогда как в случае с дешевой недвижимостью на это потребуется 2 с половиной года. Таким образом, пытаясь сэкономить, инвестор обрекает себя на потерю денег.


Ошибка № 2. Доверие к рекламному расчету дохода. Опытные инвесторы знают, что составители подобных материалов получают доход от выгодной продажи объекта, поэтому частенько предоставляют потенциальному покупателю необъективную информацию. Самые распространенные уловки это использование в расчетах завышенной цены объекта или игнорирование эксплуатационных расходов, доля которых может достигать 25-30 % от полученного дохода. В итоге реальная прибыльность купленного объекта оказывается гораздо ниже обещанной.


Ошибка № 3.
Пренебрежение фактором сезонности, который может оказывать на доход с объекта очень сильное влияние. Особенно это касается недвижимости, расположенной в курортной зоне. Такие объекты оказываются очень доходными в разгар туристического сезона, но приносят убыток в период межсезонья.


Ошибка № 4. Пренебрежение вопросами управления купленной недвижимости. Найти хорошего управляющего – это первое, что должен сделать серьезный инвестор, собираясь инвестировать в недвижимость за границей. Озаботиться этим нужно еще на стадии подбора объекта и переговоров о его приобретении. Иначе, сэкономив на этой процедуре пару тысяч долларов впоследствии можно не досчитаться больших денег каждый год.


Ошибка № 5. Легкомысленность в отношении прежних арендаторов. У многих объектов коммерческого или жилого типа на момент покупки имеются арендаторы. По крепкой российской привычке наши инвесторы не уделяют этому вопросу серьезного внимания, считая, что хозяин может в любой момент выставить арендатора, если он мешает ему воплощать в реальность задуманные планы. На самом деле, законодательство большинства европейских стран всегда встает на сторону добросовестного арендатора и досрочно разорвать с ним контракт будет не так просто.


Заканчивая разговор про инвестирование в зарубежную недвижимость, нужно отметить интересную статистику, которую недавно опубликовали некоторые российские агентства. Оказывается, впервые за довольно продолжительное время объемы недвижимости, которую россияне покупают заграницей, очень сильно сократились.


Причины такой тенденции понятны – ухудшение отношений в связи с Украинским кризисом. Многие инвесторы опасаются, что их имущество может стать заложником большой политики, поэтому не только не покупают новые объекты, но и стремятся избавиться от сделанных ранее инвестиций зарубежной недвижимости.


В этой связи стоит задуматься о перспективах подобных вложений и, может быть, пересмотреть свои планы инвестиций зарубежной недвижимости.

Источник: http://mmgp.ru/

Создано 18 августа 2015